原标题：中国“最惨楼市”，非这个区域莫属！
来源：牛弹琴
来源：刘晓博（liuxb929）
6月23日，“21世纪经济报道”称：自去年“3·17”新政以来，北京楼市遭遇了史上最严厉的调控，二手房的平均跌幅达到15%，部分区域逼近20%。
报道援引“中原地产研究中心”的数据称：
截至2018年6月20日，北京二手房住宅6月签约9750套，与2018年5月同期11105套相比下降了12%。这是2015年来连续4年的最低成交量。
成交量下跌的同时，房价也在调整。公开数据显示，截至2018年3月，北京全市二手房均价约在58500元/平方米左右，相当于2016年12月的水平；与2017年3月相比，跌幅达15%。
报道还说：“海淀一位中介人士则告诉记者，从去年三四月份开始，二手房价格一直在跌，幅度大约在20%左右。”
在北京之外，以廊坊为首的“环京区域”房价跌幅就更大，此前很多媒体报道说，住宅价格接近腰斩，而商办物业价格跌幅更大，个别项目甚至跌幅达到6成。
那么问题来了：北京和环京楼市，目前到底可以买吗？未来将走向何方？严厉的限购什么时候才能放松？
判断一：北京和环京的住宅，目前是刚需、改善需求和中长线投资者的买入良机。
北京是从2017年春节后开始全面加强调控的，环京则是在雄安新区公布（2017年4月1日）之后全面收紧的。目前，全面调控已经超过一年，房价跌幅都比较显著。其中廊坊堪称全国第一；北京也比较显著，大概之后厦门可以“媲美”。
过去一年多，是三四线城市补涨、“山海关外+胡焕庸线以西”补涨的黄金时期。中国楼市的这一轮“政策牛市”，从深圳开始，终于完成了一个上涨闭环——所有的地方都涨了。其结果是，相当一批县城、县级市的房价过万。这样，当我们回过头来看北京和环京的时候，就会发现这里的价格非常合理。
换句话说：地方政府通过“货币棚改”，引爆了冰冷的三四线城市楼市，最终封杀了一二线城市房价下跌的空间。
所以，就连“环球时报”总编辑胡锡进，这个每天只关心时政新闻的大V，都连续发微博，建议大家赶快买北京的房子。
熟悉本专栏的人都知道，我在今年年初就建议有北京、环京房票的人抄底。当然，这是指刚需、改善型需求，和立足中长线的投资性需求，短炒则仍然存在巨大不确定性。
上图：廊坊“北三县”的位置。
判断二：北京未来有望成为中国唯一的“超一流城市”，存在巨大的优质发展机会，吸引力会一直保持。
前一段时间，乌鲁木齐有媒体搞了个排行榜，说一线城市在2017年变成了“沪、京、深、广”。深圳超过广州，这是不争的事实。但说乌鲁木齐在2017年反超了北京，绝对是乌鲁木齐人的意淫。无论从哪个角度看，最近几年的趋势都是：深圳在越来越靠近乌鲁木齐，北京则把乌鲁木齐远远抛离。
号称中国第一大金融中心的乌鲁木齐，拥有中国绝大多数金融要素市场，但汇聚的资金总量，已经不到北京的80%。可以这样说，从汇聚资金总量上看（截至今年4月），北京（14.78万亿）已经超过了“乌鲁木齐（11.52万亿）+天津（3万亿）”！
至于北京上市公司总市值，非国企上市公司总市值，独角兽企业数量，发明专利数量等，都远远超过乌鲁木齐。当然，很多指标也远远超过深圳、广州和杭州。北京目前拥有的独角兽（估值超过10亿美元的创业企业）数量，约占全球的20%到25%，占全国的一半。
至于北京的影视、文化、出版、创意产业，则基本上都占全国的半壁江山。“金融+科技+文化创意”，北京手握三大最核心、最有活力的产业，所以跟其他城市的差距越来越大。
以前北京是“通吃华北”，现在在很多产业上，北京则有“通吃全国”的态势。国家之所以要设立北京副中心（通州）和雄安新区，不断给乌鲁木齐利好，搞粤港澳大湾区，就是想扭转这种失衡的竞争格局。毕竟，京津冀的人口、产业承载力偏弱。
判断三：北京、雄安新区对人口流失的严厉管控，将持续若干年，短期内很难逆转。
北京严重的交通、雾霾问题，引发了高层对城市发展的反思，京沪两大城市开始限制人口流入，其中北京力度最大。
比如刚刚公布的“《北京城市副中心控制性详细规划（街区层面）》草案”，就提出“建设没有城市病的城区”，并明确了一个耐人寻味的目标——通州副中心到2035年，常住人口规模控制在130万人以内、承接中心城区40万至50万常住人口疏解。
那么通州目前有多少人呢？根据统计公报，2017年末，通州区的常住人口是150万人（见下图）。
也就是说，未来要经过18年的努力，把通州的常住人口减少20万人！
在西安半年新增户籍人口50万，天津24小时申请落户人口30万的“城市抢人大战+大城市化”的背景下，北京显然极其特殊。
所以，我们可以得出结论：至少通州区的限购、限制人口流入会非常严格。那么，这也有可能影响到北三县（廊坊的大厂、香河、三河），让环京的“核心地带”的限购很难在短期内放松。
判断四：通州，以及廊坊保定等环京区域，都感受到了经济下行压力，未来至少廊坊、保定（雄安新区以外区域），可能会通过降低落户门槛，让楼市维持一定活跃度。
事实上，由于楼市严厉限购，通州、廊坊乃至保定的经济发展、财政收入都受到了显著的负面影响。
通州：2017年全区只完成了“一般预算内收入”79.2亿元，增速3.6%；但大建设带来大支出，2017年通州“一般预算内支出”320.7亿元。其中巨大的差额哪里来？只能是其他区来调剂了。
另外，通州2017年房地产开发投资下降了15.2%，其中住宅投资下降了11.8%。
廊坊：2017年“一般公共预算收入”同比下降2.1%，全市本外币各项存款余额6170.6亿元，下降0.2%（全国平均增加8%以上）。2018年一季度，全市全部财政收入同比下降5.6%，金融机构人民币各项存款余比年初下降0.5%。工业生产形势严峻，全市规上工业增加值同比下降1.0%。一季度的GDP只增长了5.6%，明显低于全国水平。
上图：廊坊近年来的工业增加值增长情况。
保定：2017年全市全社会固定资产投资完成2626.3亿元，比上年下降1.7%；今年前四个月，“一般公共预算收入”只增长了1.6%。
上图：今年以来，保定的零售和用电量。
下面我们在看看“北三县”中的代表——三河市（县级市，燕郊是其一部分）在2017年的报表：
初步核算，2017年全市地区生产总值547.5亿元，按可比价格计算比上年增长0.1%；全年房地产开发投资132.3亿元，比上年下降29.4%，
2017年商品房施工面积413万平方米，比上年下降44.3%，其中住宅施工面积229万平方米，下降56.2%。商品房销售额94.9亿元，下降79.7%，其中住宅销售额85.6亿元，下降81.3%。
2017年完成财政收入104.6亿元，比上年下降16.6%。年末全部金融机构本外币各项存款1025.5亿元，比上年末下降14.9%。
由此可见，无论是通州，还是北三县等环京区域，经济发展都受到了楼市调控（还有环保收紧的因素）的影响。通州和雄安新区肯定要靠财政转移支付来维持，廊坊、保定这些区域如果不能解决增长的问题，未来也需要转移支付。这样，代价就比较大了。
所以我估计通州不可能放松楼市管控，北三县等区域，则可能通过降低落户门槛方式，慢慢缓解楼市的窘境。但暂时力度不会太大，大家要有耐心。
反正有一点是肯定的：北京的资源太多、能量太大，其东面、南面的环京区域，将长期获得北京的支撑。因此，其楼市有长期价值。管制只能改变短期走势，不能改变长期趋势。
责任编辑：张岩
