原标题：佳兆业分拆物业敲门港股 未来还需突围三道关卡本报记者 黄婉银 童海华 广州报道登陆资本市场后，红利与压力将成为硬币的两面。6月25日，佳兆业集团（01638.HK）旗下拆分的佳兆业物业集团（以下简称“佳兆业物业”）正式递交港交所上市申请。这是今年以来，继碧桂园服务（06098.HK）之后，又一家从内地房企中分拆独立上市的物业公司。此外，彩生活（01778.HK）、中海物业（02669.HK）、绿城服务（02869.HK）、雅生活服务（03319.HK）等物业公司也均属于分拆上市。从2017年至今，港股物业管理板块不仅有不小的上涨，财务指标上也表现尚佳。安信证券方面指出，港股物业企业盈利情况向好很大程度受益于其跑马圈地式地构建商业版图。一方面可以看到资本正以很强的姿态席卷物业行业，大企业正在跑马圈地构建自己的业务围城，从另一方面也可以看出物业行业的潜力。这对未上市的物业公司来说有不小的吸引力。国际地产资管公司协纵策略管理集团联合创始人黄立冲就对《中国经营报》记者表示，从资本角度而言，分拆物业上市的吸引力一方面在于可以增加公司资产和价值，另一方面是已上市物业公司目前较好的表现和高估值的实现。不过，港股资本市场对不同物业公司的估值存在较大差异。上市不久的雅生活、碧桂园服务PE值均超过50倍，而早期上市的彩生活、中海物业PE值均在30倍左右，尽管彩生活为目前在管面积最大的物业公司。在这当中，房企母公司的规模、实力是产生估值差异的一个影响因素。除了估值考验，克而瑞方面指出，尽管分拆物业上市已成了一种趋势，但想要成功上市实现资本化，首先还是要过三关：规模、特色与盈利。对于佳兆业分拆物业上市的相关情况，本报记者联系佳兆业集团采访，其回复称：“关于物业分拆上市的问题，现在处于静默期不方便透露，所有信息请以招股书为准。”融资与扩张需求显露佳兆业集团6月22日发布的公告显示，拆分佳兆业物业的第二点理由是让分拆集团能够建立其作为独立上市集团的身份，并拥有独立的集资平台，通过股份发售拓展投资者基础。也可让分拆集团在无须依赖本公司的情况下，直接接触资本市场以进行股本或债务融资，为其现有业务及未来扩充提供资金。金地物业高级研究经理谢金龙在接受记者采访时表示，融资可以说是物业公司计划上市的考量之一，因为上市后募集到的资金也有助于更快速地扩大规模，提升行业排名。另一方面，将物业公司从房企中分拆出来，也可以通过上市的契机完善内部架构和管理。佳兆业集团也在公告中指出，佳兆业物业分拆后设有专属管理团队专注其发展、策略规划，提高决策效率，把握新兴商机。由于背靠房企母公司的规模不同，与目前分拆上市的港股物业公司相比，佳兆业物业还有不小的差距。在中国指数研究院《2018中国物业服务百强企业名单》中，佳兆业物业还未上榜。上市申请书信息显示，从2015年～2017年，佳兆业物业收益分别为4.78亿元、5.39亿元、6.69亿元。截至2017年底，其在管建筑面积约为2400万平方米，共计119个物业，包括100个住宅社区和19个非住宅物业。如谢金龙所言，物业管理行业内都是头部效应拼规模，规模扩张途径分为内拓、外延，即依托房企母公司资源和外部收并购。佳兆业物业在上市申请书中，“所得款项用途”前两条计划也均与收购有关。第一是将用于收购其他在市场地位上市可与佳兆业物业比较的物业管理公司，第二是将用于收购从事物业管理相关的物业公司。截至2017年底，佳兆业物业有34个在管物业由第三方开发商开发，占其物业管理服务总在管建筑面积的13.9%。收购扩张速度放缓物业管理服务行业也属于“规模经济”，对于资本市场而言，也是其关注的一个重要指标。不过，物业公司眼下要大力拓展规模也并非易事。安信证券方面指出，外延式并购已成为地产物业公司增加在管面积、拓展多元化业务的首选。2015～2016 年，TOP100物业公司总计收购300余家企业，累计收购物业管理面积超过6.2亿平方米。除了彩生活在2016年收购万达物业，雅生活服务于今年4月收购紫竹物业，绿城服务、中海物业自2017年以来都有兼并收购的案例。不过，谢金龙认为，由于此前物业服务行业“万亿蓝海”概念的吸引，涌入了众多资本和企业，不少物业公司的收购价格或PE倍数现在已经偏高。目前而言，通过收并购的方式拓规模的生意不是每笔都划算。以物业行业此前的并购大户彩生活来看，其在2015年收购了42家物业公司，2016年降至22家，2017年再减少到16家。安信证券一份专题报告也显示，绿城服务此前计划将上市募集资金的38%用于收购物业公司。但2016年由于市场收购激烈导致作价高昂，公司转向战略合作，以合资的方式与国企、大型民企合作，扩大管理面积储备。因此也可以发现，佳兆业物业方面在申请书中表示，在扩张中会选择性地寻求投标机会，策略性收购具有吸引力的物业管理公司。中指院方面也指出，TOP10企业在兼并收购的浪潮中趋于理性，用更加高质量、高效的方式对潜在标的进行优选投资，促进规模稳中有升。竞争中如何突围？在港股上市物业公司中，也有与佳兆业物业规模相近的祈福生活服务（03686.HK）。上市还只是第一步，如何在行业集中度提升的趋势下打造优势竞争力，占据一定市场份额，才是佳兆业物业未来面临的真正考验。物业管理服务行业发展至今，已很难单纯依靠传统物业管理服务盈利以及受到资本市场的认同。黄立冲也认为，长远来看，物业管理服务费的收入和毛利率的增长空间较为有限。因此，增值服务被众多物业公司作为新的盈利增长点去突破。根据中指院的统计，百强物业公司基础物业服务收入均值占比由2016年的60.76%下降至2017年的58.32%，净利润均值占比同样有所下降。与此同时，以增值服务为代表的多种经营净利润均值占比上升2.44个百分点，收入均值占比也在持续攀升。最具代表性的彩生活在2017年增值服务收入毛利率达到82%，物业管理服务利润贡献占比为47.1%。虽然也有以物业管理业务收入为主的企业，如万科物业和中海物业，不过东方证券的调研报告指出，这类企业需要依靠强大的项目获取能力这一核心竞争力，使管理面积的增长快速且具有可持续性，同时获取的项目多为毛利率相对较高的中高端项目，从而使公司总营收仍保持稳定增长的趋势。此外的策略就是通过发展毛利率高的增值业务，错位竞争来弥补其获取项目能力的相对不足。而从目前佳兆业物业的物业占比看，还没有特别突出的部分，反而交付前及顾问服务收益占比还超过了物业管理服务，从2015年到2017年，前者占比分别为51.7%、46.1%和44.2%，后者收益占比分别为38.9%、38.8%和40.1%，社区增值服务占比不到10%。佳兆业物业在上市申请书的业务战略中表示，公司未来会中高端市场多管齐下扩大业务规模，继续发展非住宅业务，同时发展社区增值服务和智能家居、社区。谢金龙进一步指出，从竞争突围的角度看，物业公司一方面可以通过规模化来降低成本或带动附加业务来获得竞争优势，另一方面就是通过差异化凸显特色，特色也与盈利模式挂钩。虽然从行业整体来说还没有很清晰的盈利模式，但已经有不少探索。有专注本业做中高端市场的绿城服务，也有社区增值服务做得突出的彩生活，还有发展旅游地产物业管理的雅生活，另外就是针对细分领域，如产业园、医院等这类物业管理。“到如今，如果分拆的物业管理公司找不到自身的优势定位，没有核心的竞争力，那不分拆也罢。”克而瑞方面如是表示。（编辑：赵毅 校对：颜京宁）
