原标题：线下空间与城市服务：万科李嵬2018绍兴发展大会发言实录2018绍兴发展大会现场2018年6月3日，由中共绍兴市委和绍兴市人民政府主办的“拥抱大湾区 发展大绍兴”的2018绍兴发展大会顺利举行。 大会充分展示了绍兴经济社会发展成就和亮点，并召集社会各界有识之士和海内外绍兴人共谋大湾区时代下的绍兴发展大计。绍兴市相关领导出席相关论坛环节并发表致辞。 万科杭州作为本届大会唯一受邀的城市开发运营企业分享代表参与大会的城市发展论坛“湾区时代与绍兴未来”。浙江万科南都房地产有限公司总经理李嵬，与中国城市规划设计研究院院长杨保军、中国生态城市研究院院长赵燕菁、鲁迅文化基金会会长周令飞等人共同出席论坛进行主题演讲。浙江万科南都房地产有限公司总经理李嵬现场发言李嵬认为，在长三角一体化发展和杭州大湾区发展时代，在产业引领中心城市的大环境下，绍兴凭借民营经济、创新创业和外向程度，以及文化底蕴的优势，具备城市综合开发的巨大潜力，其未来更充满无限可能。作为“城乡建设与生活服务商”，万科要为城市发展提供更多线下空间，更多场景服务。在做好物理空间建设和物业管理的同时，更以中间层的运营服务提供内容，激发空间的活力。对于万科在绍兴乃至杭州都市圈的业务发展和实践，李嵬引用万科集团董事会主席郁亮的观点，“当好农民种好地”，持续扎根，做好服务。以下为发言实录：湾区新时代 大业起越州尊敬的各位领导、企业家、创业家和科学家，非常荣幸作为唯一的企业代表，在绍兴发展大会城市发展论坛上发言。今天论坛的主题是“湾区时代与绍兴未来”，我主要从企业的业务发展视角上来演讲，主题是 “湾区新时代，大业起越州”。 聚焦 时代的湾区经济首先谈杭州湾区政策的缘起——国家领导人在浙江主政时就出台了《浙江省环杭州湾产业发展规划》，指出杭州、宁波、绍兴、嘉兴等城市协同发展，湾区是浙江融入全球经济大循环、提升区域国际竞争力的大平台。省委相关领导，也对大湾区进行了宏伟蓝图规划。那么湾区是如何形成的？在19世纪之前，大陆是文明连接的“主板”，每一个文明和国家通过路上为主的通道连接。19世纪，海洋通达真正打通，海洋成为了新的“主板”，各个大陆成为了“主板”上的“电子元件”，湾区有最好的自然条件和工业时代便利的生产条件，成为大陆在海洋主板上的接入口、信息的接入口，这就是如今湾区可以汇聚世界上绝大多数产业、沿海地区汇聚绝大多数人口的原因。因此我们今天在讨论绍兴的未来时，首先要讨论的是湾区的新时代。 地域辐射到产业引领杭州湾大湾区大有可为刚才我们看到几位老师都在讨论和粤港澳湾区的比较，那么我也阐述一下，粤港澳大湾区和杭州湾大湾区的对比。在这里，我想分享三个观点。 第一个观点是，既然湾区成为了大陆到海洋主板的接入口，那它就意味着湾区会成为最先进的城市聚集地，产业和发展都向湾区汇聚。我们先看粤港澳大湾区，从东向西：香港、深圳、东莞、佛山、广州、中山、珠海、澳门。在谈论第一个观点的时候，我想分享一个话题。回到十几年前，所有的这些城市还没有明确发展方向，那个时候深圳在发展上东西兼顾，广州也有向北的计划。但到了2010年，也就是广州亚运会之后，大家发现，越靠近珠江口的地方越有机会。我给大家举一个万科自己的例子，2010年之后，在东莞的虎门镇和长安镇，万科设立了“长虎事业部”，业绩卓著。如今，刚才提到的城市，都汇聚能量向湾区发展，深圳诞生了前海自贸区、广州的南沙再到珠海的横琴。（地图图片来源于网络）第二个观点是我们要基于更大区域背景下看待湾区的发展机遇。我们谈杭州湾大湾区发展，就要基于长三角一体化的“三省一市”整体格局来考虑。就在刚刚过去的6月1号，长三角主要领导座谈会在沪召开，确定了一系列区域协同的规划。在粤港澳湾区，有一条区域协同发展的主轴，就是从广州到香港的省港主轴，如今是广深高速主轴。我们说广深高速是最好的一条路，因为它有广度、深度、高度和速度，回到长三角，也是沿着几条主轴进行发展。在长三角，有条从民国时代就一直存在的主轴，就是从上海到南京的沪宁主轴，此外还有沪杭、杭绍甬的主轴。在长三角的发展中，各地是相互协同的关系，但是在主轴与主轴之间，却更多是竞争的关系。而杭绍甬的主轴有三个方面的优势：第一是民营经济的领先性；第二是创新创业的进取心；第三是我们有深厚的文化底蕴。第三个观点来谈谈中心城市的话题。1843年，杭州湾两翼有两个城市——上海和宁波，同时作为五口通商被动的开放，彼时，这两个城市发展机遇应该是一样的，都是在海洋时代下的一个接入口。但是在地域辐射的差异下，却发展迥异。上海往北和往西，交通条件相对较好，而宁波向南和向西，交通条件较为受限，因此两座城市的发展出现了较大的差异。我们过往评价国家中心城市时，更多的是评判地域辐射，就像南京相比于杭州，在相当长的时间里都有这样的地域优势。但在今天，大陆“元件”内部有变化，如今的上海和宁波，由于“元件”内部的高速、高铁发展，减弱了地形因素的影响。比这更重要的是什么呢？我们看到，不管是硅谷，还是特拉维夫“硅溪”的成因——它们并不是由于自然环境造就的中心城市。特拉维夫的周边甚至围绕着对它不太友好的国家，但是在产业聚集下形成可持续发展，成为全球的产业引领城市。所以，曾经中心城市的形成主要依赖自身地域辐射力，而现在将转变成主要依靠产业引领，这对我们今天谈杭绍甬主轴下绍兴的发展有非常重要的意义。刚才提到绍兴有三方面的优势，这些就是我们培养产业辐射引领城市的先决条件。再举个深圳的例子。刚才赵院长（注：中国生态城市研究院院长赵燕菁）讲空间对比，我补充从时间维度的探讨。第一件事是2003年，深圳有篇著名的文章，叫《深圳，你被谁抛弃》，当时这篇文章的反思：第一，深圳作为特区的政策红利是不是在逐渐减弱；第二，深圳文化底蕴的差距，是不是影响它继续发展。这篇文章发表时，正是很多深圳人才外流的阶段。第二件事是在2006年，深圳的一号文件，明确提出创建国家创新型城市。从那以后，深圳立法保护创新型中小企业，成为产业辐射城市，在五年以后的2010年真正体现成效，深圳在珠三角领域占尽优势直到今天。我们今天看辐射，会从传统的地域辐射转到现代的产业引领辐射。对于绍兴的发展，不仅要看到长三角中三个主轴的竞争，还要看到我们若干方面的优势，以及我们如何实践靠产业引领的辐射。对待杭绍甬主轴，除了自西向东的创新创业优势，还有自东向西的外向程度优势。 万科视角下的绍兴一座充满机遇与发展前景的魅力之城PIE模型是很多行业用来评价一个城市业务机会的工具，我们用PIE模型来看绍兴时，要感谢绍兴的市委和市政府领导，为绍兴的发展创造了非常好的条件。绍兴的常住人口已突破580万。绍兴清理落后产能、引高端人才、整治提升了很多产业，这里就不展开讲了。第二个方面关于投资。所有绍兴的服务者和建设者会看到在过去的若干年里，绍兴在投资领域突飞猛进。2017年绍兴完成交通投资229亿，拆改规模持续提升，城市化水平提速。这是关于投资视角的。再看产业视角，大家都知道绍兴是纺织业大城，柯桥指数已经成为行业市场的晴雨表，柯桥轻纺城全球最大。还有绍兴的产业优势——全国500强民营企业中，绍兴有20家企业入围。这些产业优势是否能转化成为产业辐射引领城市，如何助力湾区时代的绍兴经济，这是摆在我们面前的问题。谈完PIE，还要谈知识文化。对于一个城市来说，文化是一个城市能否成长期发展的重要因素。绍兴是温润之城、文明之城、效率之城。市相关领导提到，优化实体经济发展环境，激发企业创新创业热情。可以看出，文化的发展确实可以促进前三个优势迭代和发展。 扎根绍兴、服务绍兴万科将提供更多线下空间服务作为企业代表，我接下来讲一下万科服务绍兴的设想。2017年10月万科以竞拍方式获取镜湖8-5地块（绍兴大都会），正式开展在绍兴的业务，项目示范区将于近日开放。那么，绍兴发展背景下，万科发展的契机在哪里？接下去我要讲一讲万科在过去六年间做的一些事情。首先，万科有全国商业地产前三的印力商业体系——印力集团，我们在全国持有或管理的商业项目数量达126家，遍布58个城市，也就是说我们拥有强大的商业开发与运营能力；其次，我们在全国做了大量的持有产业办公和园区，就像我们刚刚提到，不管是在浙江，还是在青岛的电影小镇，都有万科持有的（产办和园区），我们服务大量的产业人群，并且通过导入产业推动区域发展；万科还做了中国高标准的物流仓库和现代物流园区。大家都知道，“双11”时，前台有阿里等电商企业进行网上奋战，后台是万科仓库的奋战，去年的双十一的电商快递创纪录地超过了15亿件，而这其中一半的包裹量与万科有关；万科还有庞大的养老体系，我们的养老品牌随园服务在长三角已经覆盖超过11万名长者；万科还在投建全国大型滑雪场地——位于张家口的汗海梁滑雪场，助推崇礼冰雪经济发展，为冬奥会的成功举办添砖加瓦。此外，万科还布局了教育，包括城市里的学习中心和户外的假日营地；在全国拥有近十万套长租公寓，长租公寓是促进城市产业活力非常重要的因素；家装业务，提升住宅的价值属性，减少城市资源损耗；还有我们的核心业务——住宅和物业。通过以上这些场景，你可以了解到，万科不仅做不动产，提供服务的场所，也会直接提供服务内容。2018年，万科的最新定位是“城乡建设与生活服务商”， 我们希望通过营造着一个个的美好场景，为用户提供各种各样的服务。我们与常规的住宅开发商的区别在于什么？我们经常觉得房地产就等于住宅开发。但我们相信，一个物业所提供的服务不仅仅在于物业建设和物业管理，更在于空间的运营能力。我们在黄龙万科中心项目可以看到，它是一个非常好的活力社区，所依赖的不是建设，也不是物业管理，而是中间的运营。我们即使在拥有互联网之城之称的杭州地区，也相信“线下也有锋芒”。当我们把刚才说的若干个场景和空间都运营好，一定会给这个城市带来新的机会，也给我们的业务发展带来新的契机。黄龙万科中心实景图今天我给大家举的例子，是我们在杭州做的一些产业办公中心。大家看到，这些项目（指黄龙万科中心、奥体万科中心、运河万科中心和良渚万科中心等四大万科中心）都是产业办公项目，而且都是万科持有进行产业服务发展。我们有大型的写字楼、产业园区、公社系产品，我们希望可以打造全品类办公空间生态，赋能城市增长。泊寓?北宸社区关于租赁住房我想讲两个话题，第一个就是万科已经做到了近十万套的总量；第二就是它以什么样的形式提供。万科在深圳集中改造城中村，这个改造不是拆掉，而是在原有的基础上进行整治，让它重新焕发生机。我们把产业、居住、办公和它实际的城市环境结合在一起，这是我们在深圳城中村的改造实例，我们也希望在杭州湾的城市留下更多的印记。另外就是养老，现在浙江对养老特别重视。在杭州，万科有115个养老项目，万科杭州养老有四种产品类型，包括长者公寓、医疗机构、居家养老和养护机构等不同类型的产品线，来支撑养老服务。随园养老服务最后讲到文化，我们也在尝试在做城市级的文化产品，叫“大屋顶”。我们在大屋顶和文化名人高晓松做了一个公益性质图书馆，叫“晓书馆”。开馆两个月不到的时间已经有4万的到访量，它激活了很多城市空间。大屋顶下的“晓书馆”我们为城市发展提供更多的线下空间、更多场景服务，就是我们在这个时代给城市发展带来的贡献。我们看到湾区时代的绍兴，有很多发展前景和机会，有很多文化的传承和历史的积淀，这些可能都是万科施展服务的空间。同时，万科也希望通过各种各样的平台，扩大和国有企业、和民营企业的投资机会。这张照片是万科杭州和省属国企杭钢全面签约的合作仪式。我们也希望，借着绍兴发展大会的机会，和更多的企业合作，来共谋发展。杭钢和万科合作签约万科是全心全意在做线下空间运营的企业。我们的董事会主席郁亮先生讲，我们是要“当好农民种好地”。今天我和我绍兴的团队有幸在这样的平台上表态，我们会不辜负期待，扎根绍兴、服务绍兴！感谢大家！
