原标题：这个全球市值万亿级的市场，中国缘何没有涉猎
原创： 张文绞 国是直通车
REITs于1960年发源于美国，全球市值已经达1.8万亿美元。
后于1971年出现在澳大利亚。亚洲市场，REITs最初于2001年在日本出现，此后新加坡、台湾、香港、等地相继推出。
根据全美不动产投资信托基金协会（NAREIT）统计，世界上约31个国家和地区建立了REITs制度，覆盖美洲、欧洲、亚洲、大洋洲，既有发达国家也有发展中国家。
特别值得注意的是，印度也在2015推出了REITs。
按照中国证券投资基金业协会会长洪磊的说法，截至目前中国并没有出现真正的REITs，仅有所谓的“准REITs”或“类REITs”。
国是直通车 侯雨彤 制图。
原因何在？
洪磊认为，长期以来，人们对REITs的翻译有误，理解过于狭隘，认为它只是房地产投资工具，实践中进一步异化为房地产的债务融资工具，阻碍了REITs的发展。这一认识误区也导致REITs与房地产市场捆绑在一起，仅从房地产市场看REITs发展需求，没有看到REITs的完整功能。
REITs的完整功能并没有标准答案。
国际实践经验显示，REITs的基础资产除住宅不动产和写字楼以外，还包括零售物业、医疗保健、基础设施、仓储、工业地产、酒店、数据中心等。
这也引申出REITs的两大属性，金融属性和不动产属性。
金融属性体现在，REITs作为一种金融投资产品，为投资者提供不动产投资渠道；不动产属性体现在，REITs专注于可产生定期租金收入的成熟不动产。
从本质上来说，REITs是将成熟不动产物业在资本市场进行证券化。
北大光华管理学院的一份研究报告显示，中国推出REITs有两大意义。其一，REITs是金融服务供给侧改革的重要抓手，其二建设REITs市场是金融体系供给侧改革的重要组成部分。
报告认为，引入REITs一方面有助于化解银行不良资产，另一方面为市场提供简单、直接、高效的融资方式。
以去杠杆为例，银行和不动产联系紧密，无论是建设开发贷款，还是经营性物业贷款基本都体现在银行资产负债表上。不动产价格下滑将给银行业带来系统性风险。引入REITs产品增强了全社会的风险分担能力，降低系统性金融风险。
北大光华管理学院院长刘俏近日在中国REITs论坛上援引麦肯锡研究指出，整个中国债务里面，大约接近40%至50%的债务和房地产行业连在一起。牵一发而动全身，房地产行业本身任何一点变化都对中国经济带来很大影响，不仅反映在杠杆水平的变迁，还反映在整个GDP增速和质量上。
“这牵引出为什么中国要发展REITs这样一个大背景。”刘俏说。
困难在哪？
中国还没有真正的REITs产品，“类REITs”产品市场的累计发行规模约400多亿，其中2016年至今交易所发行规模超过174亿。
截至2016年底，美国REITs市场市值约1.02万亿美元。香港REITs市场市值接近300亿美元，新加坡REITs市场市值约480亿美元。
北大光华管理学院的研究认为，中国公募REITs市场规模将达到4万亿至12万亿元。
言外之意，中国REITs市场增长空间巨大。
但资本的收益和退出仍然是社会资本考虑是否介入的两个重要问题。
从国际上REITs的产生和发展来看，税收优惠是一个重要的驱动因素。美国、日本、新加坡、中国香港都采取了一定的优惠措施。
北大光华管理学院的研究也认为，在中国现行的税收制度下，不动产的交易和经营税负较重，客观上制约了REITs的收益率，建议给予一定的优惠政策，驱动租赁住房REITs的规模化发展。
洪磊认为中国REITs发展还需要解决以下几方面问题：一是基础资产信用不独立，无法摆脱“刚性兑付”；二是制度环境滞后，缺少统一的市场化运作环境；三是缺少综合性行业税制安排；四是资产持有成本和资金成本过高，权益型投资回报率不足。
上述研究报告则认为，除了缺乏对REITs的正确认识，中国REITs发展还面临三方面问题：
一是缺少针对REITs的法律定位和法规框架。
目前发行的“类REITs”产品在投资期限、投资范围、收入来源、负责限制、信息披露、关联交易、分配方式等诸多方面仍没有统一制度规范。进行专项立法或是单独设立监管机构牵涉面广，制度规范成本高。
二是税收环境约束REITs发展。
中国没有专门针对REITs产品的法律框架，存在一定的税收劣势，对其收益有影响。特别是，在REITs产品结构搭建过程中，大量项目涉及底层不动产产权的剥离和重组。在当前国内税法环境下，资产重组通常涉及土地增值税、契税、增值税、企业所得税等大量税费成本。
三是REITs市场的相关基本条件不成熟。
市场所需的配套设施不完善。例如，深谙不动产行业的专业中介机构（投资银行、评级机构、律所等），成熟的物业管理市场，一定数量的不动产资产管理人才等。
尽管存在很多问题，国内的监管部门和各市场主体在不动产证券化方面的探索一直没有停止过。
最近的好消息是，4月25日，中国证监会和住建部联合发布《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》，明确提出试点发行REITs。
责任编辑：刘德宾 SN222
