原标题：450万房子20年跌到3000块还没人要，惨烈的日本楼市经历了什么？
来源：世界华人周刊（ID：wcweekly），作者：霍耀林
在中国一二线城市，一套75平米的公寓能够卖到上百万。然而，在日本，这套房子只要差不多3000元人民币。
简直是大甩卖的感觉！要不，组团去日本买房？
看到一则广告，一个日本人要出售一套相当于中国国内75平米的公寓，价格为5万日元，按照时下汇率，折合人民币只要3000元左右。在中国，连十八线县城，3000块你都买不到一套75平米的公寓。
而更不可思议的是，这套公寓地处新泻县的滑雪观光胜地，是由西武集团开发的休闲式公馆，东南朝向，12楼，建造于上世纪80年代的中后期。而西武集团曾打造日本著名的王子酒店，可谓是大品牌开发商。不仅如此，由于地处滑雪胜地，这套公寓，当时售价是7500万日元（约450万人民币），不到一个月就告售罄。
短短20多年过去，一套7500万日元的房子贬值到至5万日元，降价幅度高达99.9%，算上资金成本，这套公寓倒赔了更多钱。
日本楼市，究竟经历了什么？
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上个世纪80年代，正是哈佛大学教授傅高义所说的“日本第一”的时代。随着战后经济的高度成长，日本在诸多方面都取得了另世人刮目的成绩，很多成功的范例成为世界各国的学习对象。
在日本房地产市场，自1983年起，东京土地价格开始以异常的速度飞涨。
随后，这种暴涨的趋势也逐渐扩大到东京以外地区。这一时期，支撑日本地价高涨的，是来自各方的期待。所有人都相信“随着日本经济的腾飞，东京将毫无疑问地成为亚洲的金融中心”。世界各地的企业都迅速向东京市中心聚集，都希望能在此拥有一席之地。
正是在这种期待之下，人们开始抢购土地。
由于土地价格暴涨，一些“不正常”的现象开始出现：
首先，是土地的倒买倒卖。买到一块土地，转手再将其卖掉，从中牟取暴利。由于地价的不断上涨，这些倒卖商可以用手头的土地做抵押，轻松地从银行获得贷款，他们几乎分文不出就可以进行土地倒买倒卖。为暴利所吸引，日本很多公司纷纷投身于这个行业。这个时代的经验是：只要是地产，闭着眼睛买都会发财。
地价飙升还出现了一些特别的词汇，比如“铅笔楼”这样的词，这是指极为狭窄的土地上，建造5层高左右、像铅笔一样细长的大楼。这些新词也已经成为大街小巷，为人熟知的流行词汇。
根据1987年1月政府公布的土地标准价格，东京附近的土地价格比前一年上涨23.8%。到了1988年1月，土地价格上涨率高达65.3%。
不止东京，当时的日本企业也将地产购买冲动带到了美国。1986年，日本第一不动产公司以创纪录的价格买下纽约的蒂芙尼大厦，1987年三菱地所买下纽约洛克菲勒中心14栋大楼。在这样的背景下，1988年，日本国土厅公布的《国土利用白皮书》居然指出，“以东京附近为中心的土地价格上涨是由实际需求所引起的。”也就是说，国土厅认为，当时土地价格的上升并非投机导致，而是土地需求大于供给引起的，并非异常现象。
洛克菲勒大厦
受这份《国土利用白皮书》的影响，日本土地泡沫化现象进一步膨胀。除了城市中心地区的商业用地，大城市周围住宅用地的价格也显著上升。1990年，东京周边的公寓价格已经超出人们平均年薪的10倍，市中心更是高达将近20倍。在首都区域，不要说独栋住宅，就是公寓价格也涨到了平民百姓难以承受的水平。
到1989年底，日本土地资产总额约为2000万亿日元，是当时美国土地资产总额的4倍之多。当时日本人甚至喊出“卖掉东京就可以买下整个美国”、“只用皇居的土地就可以买下整个加拿大”这样的豪言壮语。
1987年美国股市“黑色星期一”引发日本股市大跌，但日本的房价依然强势走高。1990年的日本股市全线下跌，但很多人怀疑是这无非只是在重复1987年的故事，正是在这种情绪的支撑下，到1991年夏天，东京的房地产价格依然还在不断攀升。
但非常不幸的是，奇迹再没有出现，1991年下半年日本房地产价格开始毫无征兆的暴跌，一夜之间，随着房价一起跳楼的除了从中牟利的炒房客之外，还有那些投机的倒买倒卖商。10年之后，日本各大城市的平均地价都回落至1980年代初的水平，一切又回到了原点。
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从文化的渊源上来看，日本其实和中国一样，都属于东亚儒家文化圈，中国人有“安居才能乐业”的情结，日本人以前也一样有。
日本武士的诞生从某种意义上来说，就是伴随着土地私有而出现的。
自近代明治维新以来，日本土地基本一直都是世代承袭。但是，这种情况在战后，随着经济高度成长，日本社会开始出现了前所未有的巨大变化，特别是人们对土地，对安居的看法也逐渐开始改变。
在日华人学者姜建强认为：日本人历来有“土地神话”的情结。
为了拥有土地，不惜“一所悬命”。在日本历史上，贵族与寺社关系者以外的人，第一次拥有法律意义上的所有权——土地，是在镰仓时代的初期。
小领主一旦拥有土地，是怎么也不愿轻易放手的，世代继承是其必然。但将“一所悬命”用语变成“一生悬命”，则表明日本人对土地意识的单薄，表明土地神话在现代的终结。
或许是断舍离对物的一种本能性的厌弃，或许是一切有形之物必将归无的无常哲学，或许是中产成功的标志发生了不可逆转的变化，日本人终于率先走出了这一步：不想拥有一切，但一切为我所用。
事实上，从日本历史发展的进程来看，无论是“无常哲学”、“对物的本能厌弃”抑或是“中产标志的变化”，不可否认的是，日本的这种“一切为我所用”的实用主义由来已久，只不过是从根深蒂固的土地依附情结中解放出来的时间可能相较其它要晚很多。
日本土地价格经历了这轮如同过山车般的起伏，日本社会反倒逐渐产生了一种波澜不惊的心态。加上，日本史无前例的人口减少及急速的老龄化，整个社会开始走向了“低欲望”。日本人开始追求一种简素的生活，开始回归对生命本质的探索，日本人的自我意识也开始觉醒，做自己想做的事情，过自己想要的生活成为整个社会的主流。
由于人口的持续减少及人口构成极端的高龄化。日本开始出现了一个现象：随着年轻劳动力向大城市集中，高龄老人不得不孤守家乡，而待其离世后家乡的住宅就变成空房。不容忽视的一点是：在日本，父母去世后，如果要继承其遗产的话，需要缴纳相应的遗产税，为了不缴纳遗产税而不继承父母遗产的人也有很多，这可能是日本空房增加的一个原因。
日本总务省2015年2月26日发布的2013年度“住宅?土地统计调查”。从这个调查数据来看，日本住宅总数为6063万户，但空房数却为有史以来最高的820万户，比率为13.5%，平均每7户人家有一户是空房。而据日本著名的野村总研的预测，到2018年，日本的空房数量将会超1000万户。
从下图的统计数据也可以看出，这个空置率从1993年的448万户，到2013年的820万户，20年间增加了1.8倍。
一方面是空房在持续增加，导致日本人对房产价格没有任何信心；另一方面是年轻的日本人并不想在一个地方住得太久，他们向往可以随时移动的自由空间。比起买房要承担的房贷资金风险，日本人更愿意没有风险的租房生活。
而事实上，除了要住在城市中心地带的上班族需要使用按揭买房的方式，绝大多数日本人几乎已经放弃了买房的生活方式。在城市的非中心地带、郊区，一幢连地带房的新房并不贵，要是买二手房几乎甚至可以白拿。在一些房产网站，几乎都可以找到近乎白拿的房子。
日本传统的住房基本上都是木造结构的一户建，战后五六十年代开始出现铁骨水泥造或铁骨铁筋水泥造的三层以上的住宅被称之为“マンション（公寓）。而按照日本人的住宅观念，新建住宅入住之后的第二天，房价就跌20%，传统的木造的一户建，20年后资产价值就变零。即便再怎样的装修，资产价值也是归零。这种住宅观念，可能也是日本的年轻人轻易不买房的另一大原因。
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在日本，住房和所享有的教育、医疗等社会资源完全独立。住房只是单纯的住房，不绑定任何其它的社会资源。无论是租房还是买房，都享有同样的医疗、保险，享有均等的教育资源。
从整体看，现在日本人的土地需求已经变得很低。
大部分的日本人都流行租住公寓。值得注意的是：日本公寓租金相对比较便宜，约占月收入的1/8（比如，一个月工资8000元的话，租房的话只需要1000左右），而日本又是个均质性社会，工资基本都集中在平均线左右，国家采用累进税制，年收入愈高则税率愈高，所以在住房的负担上，日本人之间几乎都相差不多。而且如果是租房居住的话，也不用缴纳房产税。
再者，日本不动产机构提供的租住公寓（注：日本无论是新房、二手房、租住的公寓，全部都是装修完毕，可直接入住的），不仅房间环境干净整洁舒适，而且有很多还提供管家服务，有食堂餐厅，有健身房图书馆等娱乐和社交场所。在一个物质生活高度发达的社会，人类对生理及安全的需求几乎都可以轻易满足。按照马斯洛的需求层次理论，人类对安全的需要，包括了人身、健康、资源所有、财产所有、道德保障、工作职位、家庭安全等要素。而这些要素，通过租房都可以毫无疑问地全部实现。
初到日本的中国人，在日本租房时可能会惊讶地发现，房间的基本设施，如家电、家具，甚至是汽车等，考虑的首先不是购买，而是免费的赠送。一方面是这类大件的处理费用较高，另一方面是只要愿意，到处都可以轻松地得到，于是这些物质已经完全失去了占有的意义，只剩下了使用的属性。
回到本文开头的那则广告，由于整体经济发展的停滞，人口的减少，滑雪胜地由从前的热闹繁荣变成如今的冷冷清清。周边的公寓自然再也不会有大批滑雪者租借了。但作为房产的固定资产税、管理费、修缮费等还是要照付不误，每个月的水、电、煤气费用也要照付不误（日本水电煤有基本料金，即便不使用也要付）。如何摆脱这个无底洞的支出？出售现房可能是唯一最好的选择。
但如今从前的繁荣已经不再，加上冰天雪地的地区，又有多少人会接手呢？
于是，只有不断地降价，甚至是白送。即便如此，愿意接盘的人恐怕也无多。因为这样的现象在如今的日本，已经完全不是个例，恐怕只要是日本人都知道这绝对是个烫手的山芋。
于是，大部分的日本住房已经完全回归到了其居住的属性，而实现这一目标的方式无非是是租住抑或购买，两相比较，租住显然要更轻松的多，那么，何苦要给自己增加负担呢？如今，住房对于大多数的日本人来说已经完全不是问题，房地产在日本已是一个艰难的行业。
反观国内，一边是超越日本的少子老龄化，一边是火爆的房产市场，这是一个值得思考的现象。
