经济日报-中国经济网北京7月27日讯 （记者 王轶辰）记者近日获悉，北京万科时代中心即将于7月28日正式开放，这意味着北京万科“6+X”全面多元化转型战略中的A计划即“存量改造计划”的首个作品成功落地。万科集团高级副总裁、北方区域本部首席执行官刘肖表示，存量资产时代，城市更新是北京城市升级的引擎。而万科时代中心是北京万科对存量资产进行改造的一个缩影。北京万科的城市更新升级转型，或可成为一个城市空间架构重塑下的成功范本。
在强调存量焕新的新形势下，政府如何在有限的用地上实现经济活力和社会宜居性的同步提升，企业又如何摸索出适合自己的“资产运营+资本运作”的有效模式，都面临着操作层面的挑战。
通过对城市更新课题的深入研究，北京万科提出了“把存量资产进行收购、提升并且改造成更适合市场和客户的产品”的转型方案，旨在对城市核心区的存量物业进行现代化的改造，提升城市核心区的活力。这是北京万科选择城市更新作为首个转型方向背后的深层逻辑。
城市定位决定了城市的发展方向和资源选择。2017年，北京颁布了《北京城市总体规划（2016年-2035年）》，提出未来北京将集中聚焦四个城市功能——政治中心、文化中心、国际交往中心和科技创新中心进行战略定位，并提出了“一核一主一副、两轴多点一区’的城市空间结构规划。这毫无疑问是城市未来发展蓝图的“新坐标”。
为了顺应北京“四个中心”的城市定位、功能升级和产业发展，作为6+X计划中的A计划，北京万科写字楼与产业园业务创新资产管理及运营模式，围绕企业不同发展阶段，对区域选址、周边交通、建筑形象、硬件功能、产品配套和运营服务的不同需求，从资产获取到退出，产品打造到空间运营、企业服务到产业生态，全面升级业务格局。
值得注意的是，对于存量资产的改造尝试，北京万科的目标不仅仅是停留在对于建筑和城市外观进行翻新的基础层面。以万科时代中心为例，其由原西单商场改建而成，由丹麦事务所SHL主持设计，历时2年，为朝阳路上的“国际传媒走廊”打造了一个集精品商业、文化办公、艺术空间为一体的城市综合体。
“城市更新最主要有两个目的，一是产业升级，把低效率的土地置换出来，就是置换成更加高效的产业来使用；二是通过置换来创造更好的人居环境。”刘肖说，城市有机更新不是原来简单的推倒、拆除、重建的更新，而是在保持原有的城市机理的有机更新，是变与不变的内在统一。这其中，对建筑形态的更新是一方面，更为重要的是对其运营。
为此，在万科时代中心的运营上，北京万科引入了两个重量级的伙伴。首先是主打文创产业联合办公的米域。据了解，米域自2016年7月成立后，已完成了近20个成都市中心存量资产项目的升级改造，建筑类型涵盖了百年历保建筑、老工厂、旧商业楼、商业裙房、独栋洋房。
而在商业运营上，万科时代中心则引入万科集团旗下的商业运营公司印力。印力是万科旗下的商业地产平台，是全国排名第二的商业地产集团，仅次于万达商业。在商业的整体定位方面，应需而生、明星体验和共享文化是印力为时代中心确定的三个核心招商方向。
截至目前，北京万科在朝阳、望京、海淀、昌平等核心商务区持有10个优质资产，总开发面积逾65万平方米，投资总额168亿，目前已有天竺万科中心、住总万科广场以及朝阳万科时代中心3个项目进入运营阶段，下半年望京万科时代中心也将亮相。
由于城市更新对城市的空间、功能、产业布局、生活方式等方面，都将带来深刻的改变和影响。对企业来讲，核心区域“旧楼改造、存量提升”为主的“城市更新”无疑也是一个巨大风口。
此前有业内人士估算，北京存量市场或有将近4000亿元体量。
“就地产行业而言，随着存量时代的来临，未来北京房地产市场的竞争将演化成为服务配套和解决客户痛点的竞争。客户的痛点将慢慢从居住的舒适度变成装修水平、住宅性能，再到教育、医疗和周边配套，未来的痛点甚至还包括人与人之间互助式的服务、社区的文化和精神、社区中人交流的便利程度等。”刘肖说。
